Calculadora Financeira

[Jairo Maia]

Olá Billy,

Muito legal. Porém, vou fazer uma observação a partir do meu ponto de vista, e com certeza o colega Eolo poderá dizer se estou equivocado.

Vejo como coisas diferentes para cálculos financeiros as seguintes situações:

Financiamento com Entrada: Se o cliente vai fazer um financiamento dando entrada, fica simples o cálculo, pois basta deduzir o valor da entrada do principal e calcular o saldo restante conforme o período escolhido.

Financiamento Antecipado: É aquele em que fazemos o cálculo, e a primeira parcela é paga no ato da compra. Isso difere de com entrada porque podemos dizer ao cliente 1 + x de Valor y. Ou seja, ele pagará a primeira parcela no ato, e este cálculo precisa ser diferente de com entrada, pois a entrada será igual o valor das parcelas restantes, e obviamente ele é mais complexo, mas extremamente interessante e nem tão difícil assim, principalmente com tudo que o Eolo já publicou neste tópico. Neste caso, o valor igual as parcelas tem que ser deduzido do principal. Ele seria +- como com entrada, mas a diferença está no valor que deve ser igual ao das parcelas, e sem onerar os cálculos.

Financiamento Postecipado: Aquele que a primeira parcela será paga depois. Pode ser dia x do mês seguinte ou alguns dias depois. Então calcula-se os juros do primeiro período (que você chamou de carência) e depois as demais parcelas em valores iguais.

[Eolo]

Billy,

Você comparou os resultados com aquela planilha que postei?

Na opção com carência, o demonstrativo mostra, nos meses 1 e 2, $42.346 de saldo devedor e $0,00 de juros. Ou seja, vc agregou os juros da carência no início, antes de eles incorrerem.

O certo é colocar nos meses 1 e 2 os juros de $1.200 e $1.236, e o saldo devedor de $41.200 e $42.436. Se o cliente perguntar qual o saldo devedor no final do mês 1, vai ser $41.200 e não $42.436.

Também, vc não somou os juros dos meses 1 e 2 no Total de Juros. Pra contabilidade, todos os juros (da carência e das prestações), são juros.

Abrss

[Eolo]

Billy,

Pegar carona com o Jairo.

Essa "carência" inicial é sim somente a correção do valor financiado do dia X para o dia Y, e a partir desse dia Y (e do novo valor corrigido) são calculadas as prestações, a primeira vencendo em 30 dias.

Só que essa "carência" pode ser em dias e o GET do seu PRG é em meses. Imagina o seguinte: hoje é dia 20, o João quer os tais 2 meses pra começar a pagar, mas quer que o vencimento caia sempre no dia 30, que é quando ele recebe o pagamento. Então, são 2 meses e 10 dias de "carência". Podia cercar isso.

Abrsss

[billy1943]

Olá Eolo e Jairo !

Nada melhor do que tratar com quem entende do riscado.

Mas deixe-me explicar o entendimento que a empresa loteadora tem:

a) ela quer fazer um contrato de venda e compra constando quanto o cliente pagou como entrada e quantas parcelas ele terá de pagar até receber a escritura daí a algum tempo, inclusive as parcelas são corrigidas pelo IGPM com reajuste anual no mês de aniversário do contrato.
b) os juros calculados por qualquer sistema, são embutidos no valor do contrato, não sendo destacados em nenhum lugar, somente os que forem recebidos como mora, multas e correção tem contabilização em separado.

Assim, o cálculo que minha singela rotina faz é o seguinte:

- valor a vista do lote ....................... R$ 50.000,00
- entrada diluida ou não ................... R$ 10.000,00
- valor inicial do financiamento .......... R$ 40.000,00
- carência de 5% a.m. sobre 3 meses ... R$ 6.305,00
- contrato com juros inclusos ............ R$ 46.305,00
- financiamento Tabela Price ............ R$ 74.312,60
- 20 parcelas de R$ 3.715,63
- fator para 5% - 0,0802426
- custo total para o cliente .............. R$ 84.312,60
- juros totais incorridos .................. R$ 34.312,60 (28.007,60 + 6.305,00)

- o contrato de venda e compra será lavrado pelo valor de R$ 84.312,60 constando R$ 10.000,00 como sinal e R$ 74.312,60 em 20 parcelas mensais e sucessivas de R$ 3.715,63 corrigidas pelo IPGM bla bla bla
- os valores de R$ 50.000,00, R$ 6.305,00 não aparecem em nenhum lugar, não sofrem nenhuma tributação inicialmente pois a receita será declarada quando recebida, separando-se o valor original das parcelas dos acréscimos
quando do pagamento (juros de mora, multa, correção pelo IGPM), mas o conceito é: da-se a receita quando do recebimento apenas, nunca antes.
- os custos do loteamento são baixados proporcionalmente pela proporção entre o saldo desses investimentos (energia, água, asfalto, etc) e o saldo a receber dos créditos, ou seja, quando o último crédito for recebido o total de investimentos deverá estar integralmente baixado também, como custo, cotejando-o com a receita dos recebimentos das parcelas.

- o conceito difere um pouquinho de vendas a prazo no comércio ou indústria, no qual as lojas tem de contabilizar a receita com a emissão da NFE, e constar os juros, taxas praticadas, etc.

Espero ter explicado o meu procedimento e também colocado alguma luz nesse tipo de vendas, afinal eu já trabalhei com sistemas de vendas que tinham até o tal do resíduo inflacionário, que cotejava até o dia de pagamento
da prestação com o valor do IPGPM do dia, e assim, mesmo corrigindo os contratos em um mês, no mês seguinte já abria uma diferença que era do dia de pagamento da prestação com a data que serviu de correção.
Em outras palavras, no final do financiamento, o cliente tinha outro financiamento a pagar somente com as "diferencinhas" dos IGPM, rsrsrs....
Qualquer semelhança com o sistema de financiamento do BNH não é mera coincidência.

P.S. A questão dos dias a alongar o prazo nas empresas que o sistema é utilizado não fazem questão de ajustes finos, pois como pode ser notado os valores são bastante altos e qualquer 10 dias, 15 dias, dá uma diferença grande, e também costuma-se fazer recair os vencimentos na primeiros 10 dias/15 dias dos meses, evitando-se o início (1-5) como o final (25-30) pela troca do IGPM, emissão dos boletos, etc.
Não seria nada difícil ajustar a rotina para o cálculo, mas eu não vejo necessidade. no momento.